Рынок сельхозземель: был цвет, будет и плод

Рынок сельхозземель: был цвет, будет и плод

Рынок сельхозземель: был цвет, будет и плод

Рынок сельхозземель планируют открывать постепенно. Уже наработано немало вариантов его открытия. В парламент в прошлом году было подано несколько десятков законопроектов. Учитывая настроения и опасения, что крестьян обезземелять агрохолдинги, открытие рынка предлагают ограничить несколькими районами или только государственными и коммунальными землями, чтобы сформировалась цена и люди не продали паи за бесценок.

Держгеокадастр предлагает начать продажу паев с 2017 года исключительно государственному оператору, а с 2019-го, когда механизмы продажи и цены будут отрегулированы, открыть рынок для всех.

Пока же депутаты решают, каким быть рынка земли, спросили у экспертов, насколько готова инфраструктура до его введения, или прописано антимонопольное законодательство относительно земли.

В Украине подготовлено около 4 тысяч оценщиков, из них 2,3 тысячи сертифицированы.

Кадастрово- регистрационные ляпы

По мнению завкафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрея Мартина, готовность инфраструктуры высока. И чтобы рынок успешно заработал, нужно усовершенствовать имеющуюся кадастровую и регистрационную системы, наладить их взаимодействие и решить вопрос с авторскими правами на их программное обеспечение. Эксперт напомнил, что с 2004 года Государственный земельный кадастр (ГЗК) работает в электронной версии, в 2013-м он стал публичным, а с осени 2015 года любой желающий может узнать о владельцах и пользователей участков, внесенных в него. Благодаря проекту Всемирного банка в ГЗК информацию о паи отражено лучше, чем о других земли. Как следствие, кадастр успешно обслуживает рынок аренды, а именно 4,7 миллиона договоров.

Читателю на заметку: Всероссийский оператор военной ипотеки «Военный переезд» предлагает квартиры по военной ипотеке, готовые к заселению в рамках программы «Вторичное жилье» — www.voenpereezd.ru/vtorichka/, при которой риэлторские услуги оплачивает только продавец жилья. Таким образом, для военнослужащего эта услуга предоставляется абсолютно бесплатно, а стоимость жилья не увеличивается.

Среди недостатков нашего кадастра — много ошибок и проблемы с их исправлением. А все потому, что авторские права на программное обеспечение ГЗК принадлежат не государству, как должно быть, а группе из 16 физлиц. Администрирование же осуществляет государственное предприятие, предприятие, основная цель которого — получить прибыль, уточняет эксперт.

В кадастрах других стран тоже есть ошибки, но их быстро исправляют, чтобы облегчить жизнь землевладельцам и землепользователям. «В Украине же исправления ошибок, как правило, — «развод» на деньги», — пояснил Андрей Мартын. Он добавил, что в кадастре не отображается информация о координатах границ и некоторые другие характеристики паев, как должно быть по закону «О государственном земельном кадастре», только потому, что так решили люди, которые отвечают за ГЗК.

По мнению эксперта, на сегодня кадастр чрезмерно коммерциализированы и монополизирован. В частности, получить выписку из него можно только в ЦНАП на местах, хотя в идеале это должно быть в электронном виде с каждым днем.

По реестра прав на недвижимое имущество, то его ввели только с 1 января 2013 года и заполняют по мере транзакций с объектами недвижимости. В него внесены почти 1,5 миллиона объектов, хотя есть 25 млн. земельных участков. Нотариусы, которых в Украине 6,5 тысяч (из них 1,5 тысячи государственных), в 2015 году получили возможность регистрировать право на недвижимое имущество, могут подключиться к ГЗК, только приобретя за 150 долларов в конкретно определенной фирмы модуль расшифровки и за 900 гривен — программное обеспечение. Поэтому они очень неохотно идут на это.

В 2016 году, по прогнозам Андрея Мартина, работа по наполнению реестра ускорится, ведь с 1 января расширен круг субъектов: регистрировать право на недвижимое имущество смогут также должностные лица местного самоуправления, банки, неаккредитованные лица.

«Будет полгода адаптации, когда все выяснять, как регистрировать права по-новому. Когда все заработает, станет меньше коррупции, поскольку исчезнет монополия по предоставлению админуслуг », — резюмирует Андрей Мартын.

Монополия и финансы

Оценивать рыночную стоимость земли тоже есть кому. В госреестре оценщиков экспертно-денежной оценки земучастков зарегистрировано 2,3 тысячи специалистов. Подготовлено более 4000 оценщиков и 740 регистраторов-аукционистов по подготовке земторгив. По словам Андрея Мартына, с 2010 года в Украине функционирует 570 товарных бирж, половина из которых имеет аукционистов-лицитаторов. С 2012-го (после принятия соответствующего законодательства) они продают земли несельскохозяйственного назначения и сдают в аренду землю сельхозназначения госсобственности. С 2013 года работает веб-портал torgy.land.gov.ua, где Держгеокадастр обнародует информацию с земторгив, начиная с конкурсов для отбора исполнителей, оценщиков, землеустроителей и заканчивая объявлениями о проведении торгов, их результаты. Недостаток системы — отсутствие процедуры проведения электронных земельных торгов и то, что аукционисты не имеют доступа в кадастр.

На рынке определенное беспокойство вызывают несколько законопроектов, зарегистрированных в парламенте.

«Согласно законопроекту Ивченко хотят всех оценщиков заставить заменить квалификационные свидетельства на квалификационные сертификаты через Держгеокадастр, чтобы поменять одну бумажку на другой», — подчеркнул Андрей Мартын, добавив, что проект предусматривает переформатирование квалификационных комиссий под Держгеокадастр, чтобы можно было в ручном режиме регулировать транзакции оценщиков (лицитаторов) и землеустроителей. Есть опасения, что это приведет к блокированию рыночного оборота не только земучастков, но и всей недвижимости и рост в разы транзакционных затрат.

Эксперт раскритиковал законопроект Держгеокадастру «Об обороте земель сельхозназначения», выставлен на общественное обсуждение. «Предлагают создать государственное предприятие-монополиста, которое будет единственным торговой площадкой для всех продаж земли, будет себе комиссию и« стричь купоны », как это было при предыдущей власти», — отметил он.

Как известно, в обществе опасаются, что кто-то скупать аграрные гектара за уголовные средства. «Этого не произойдет, потому что с 2014 года в Украине действует жесткое законодательство в сфере легализации доходов, полученных преступным путем», — отмечает член совета ассоциации «Земельный союз Украины» Сергей Биленко. Все сделки купли-продажи имущества подлежат финансовому мониторингу, а все расчеты проводят в безналичной форме. Субъекты финансового мониторинга — нотариусы, банки — имеют по десять раз проверить каждого клиента, чтобы убедиться, что операция не имеет признаков сомнительности, и отчитаться государству.

Что касается антимонопольного регулирования рынков недвижимости, то это новая сфера деятельности для Антимонопольного комитета, в отличие от наработанных (ТЭК, ЖКХ и т.д.). Комитета еще надо научиться, как правильно работать на рынке земли, собирать доказательства чрезмерной концентрации, применять санкции и т.п., убежден эксперт.

С 2001 года в Украине действует закон «О защите экономической конкуренции», критерии, как определять чрезмерной концентрации активов в одних руках. В последние годы АМКУ начал исследовать экономическую конкуренцию на рынке аренды сельхозземли.

«Если в регионе возникает безальтернативная аренда, АМКУ может прийти и немного попить крови из такого арендатора, который в монопольных условиях навязывает аренду крестьянам», — отметил Сергей Биленко.

В 2015 году, по сути, сняты ограничения на максимальную площадь земель сельхозназначения — 100 гектаров в одних руках, которые были в переходных и заключительных положениях Земельного кодекса. Поэтому парламента еще предстоит поработать в этой сфере. По прогнозам Сергея Биленко, инфраструктура подтянется под рынок, как только появятся понятные правила игры, как это было, когда открывали фондовый рынок.

Be the first to comment

Leave a Reply

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*